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個貸中心-債務轉移解決蛋殼公寓“租金貸”問題

2020-12-09  來自: 成都盛世錦城投資管理有限公司 瀏覽次數:38

看到微眾銀行發布的計劃后,蛋殼公寓的客陳藍(化名)在他的心中垂懸了半個多月,而石頭卻掉了一半。

12月4日下午,微眾銀行正式發表聲明,說蛋殼租賃客戶撤回租金后,他們與銀行簽署了一項協議,使用蛋殼公寓所欠的預付租金來補償客戶對銀行的。微眾銀行將償還。

今年6月,陳藍通過蛋殼公寓的“租金貸”在北京租了一個房間,租期一年。在蛋殼公寓爆炸之后,他還經歷了房東的換鎖、斷水和斷電。實際上,自11月以來,在各地發生了以這種方式驅逐租戶的案例。

現在,微眾銀行的這一公告使陳嵐松了一口氣:“后來,房租問題已經解決,因此暫時無需擔心資信?!?/p>

“微眾新計劃的實質是zq轉讓,將租戶與銀行之間的債權債務關系轉變為長期租賃公寓機構與銀行之間的債權債務關系。這一方面可以使信貸恢復。另一方面,為了提升率,它還可以保護處境不利的租戶?!?2月4日,麻袋研究院高級研究員蘇筱芮告訴記者,微眾計劃可能會在未來為類似的危機管理起到示范作用。

12月5日,微眾銀行的相關負責人專門回應記者,自從蛋殼公寓危機以來,該銀行一直在尋找解決方案。目前,蛋殼重組計劃正在討論中。如果蛋殼能夠在未來“生存”,相應的風險也將得到解決。

先天性困境難以解決

在過去的半個月中,陳藍一直擔心被房東趕走。這一些都源于六個月前使用房租來租房。

2020年6月,在蛋殼公寓管家的帶領下,陳藍看了看北京市豐臺區的幾棟房子,后來選擇了離公司近的一棟房子。確認后,蛋殼公寓的管家向陳藍介紹了蛋殼公寓的月度、季度、半年度和年度付款方式,以及各種付款方式的折扣。

當時,手中沒有積蓄的陳藍選擇了按月付款的方式,但前提是要與微眾銀行簽訂租賃合同。他向記者介紹說,蛋殼男管家沒有仔細解釋租賃,而是介紹了選擇租賃可以享受的好處。他喜歡的房間的月租金是2890元。通過選擇優惠租金政策,他每年可以節省8,600元,因此每月租金為2,100元。

受到這樣的優惠條件的吸引,陳藍簽署了租賃合同,成為了微眾銀行租用蛋殼公寓的16萬多客戶之一。五個月后,這筆使他陷入了困境。

一些蛋殼出租房客告訴記者,蛋殼管家渴望推薦房租的每月還款模式,但沒有詳細說明房租出租的具體條件和潛在風險。

租戶簽訂租賃合同后,風險正在慢慢累積。

長期出租公寓經營者通常采用“長收短付”的方法。當租戶與長期出租公寓運營商簽訂房屋租賃合同時,他們還將與運營商的金融機構簽署合同。金融機構將一次支付一年。租金支付給運營商,租戶每月向金融機構償還租金,運營商每季度或每月向房東支付租金。這樣,運營商可以使用租戶信貸來建立資金池。

租金貸為蛋殼公寓的擴張提供了重要的支持:通過“高進低出”的方式不斷擴張,即高價格從房東手中搶奪住房,低價格出租給租戶,同時還留下巨大的隱患。

2017年,蛋殼公寓共管理52,180套公寓。在2019年,這個數字增加到43.83萬間。相應地,2017年至2019年,使用房租的蛋殼公寓租戶比例高達91.3%,75.8%和65.9%,遠高于住房和城鄉建設部要求房租占比不超過30%的要求。

在這種模式下,一旦長期出租公寓經營者逃跑或資金鏈斷裂,房東將無法繼續收取租金并驅逐租戶,但租戶仍需要償還。今天的蛋殼公寓陷入了這樣的困境。

一位與微眾銀行關系密切的內部人士告訴記者:“ 微眾實際上已經做出了很多努力,積極地對蛋殼計劃進行了一些救援和重組,但是由于各種原因而失敗了?!?/p>

“自從蛋殼的資金鏈于11月中斷以來,陳藍和其他蛋殼租戶一樣,多次前往蛋殼總部尋求解決方案,但無濟于事。房東與房客之間的矛盾也爆發了。房東一再要求陳藍搬走,甚至通過更換門鎖、斷電和斷水趕走住戶。這也是大多數蛋殼公寓租戶面臨的困境。 記者從幾名蛋殼房客那里獲悉,為了緩解當前的困境,他們不得不與房東私下簽署租房協議。在開始的租賃期限內,租金減半,每人將承擔一半的損失。房客和房東退后一步,只能損失一部分資金以換取繼續生活的權利?!鄙钲谝晃坏皻し靠透嬖V記者。

債務轉移

隨著蛋殼及其租戶之間的沖突不斷累積,與蛋殼公寓建立了租賃合作關系的微眾銀行也被推到了前沿。

微眾銀行是騰訊擁有的私人銀行,也是中國家互聯網銀行。它干預長期租賃公寓的租賃的時間是在2018年,長期租賃公寓中經常發生雷暴天氣。實際上,在2018年長期租賃公寓大雷雨過后,主要的傳統銀行已經“停止”了租賃,而微眾銀行繼續進入這一領域,成為蛋殼租賃的主要合作金融機構。同時,它還是長期公寓品牌自如租金貸的合作伙伴。目前,自如已暫停與房租有關的“自如分期、輕松付”功能。

根據報道,目前,微眾銀行的蛋殼租金貸超過15億元人民幣,而自如和相寓的租賃總額不到8億元人民幣。關于微眾銀行的租金規模,微眾銀行負責人告訴記者,不方便透露具體數據。

根據財務報告,微眾銀行的主要業務是“微粒貸”。截至2019年底,“微粒貸”累計額超過3.7萬億元。此外,該行余額為1630億元。從這個角度來看,租賃業務在微眾銀行整體業務中所占的比例相對較小。

記者獲悉,微眾銀行也在不斷尋求租賃解決方案。自11月下旬以來,微眾發布了三份相關通知,將房租租戶的初始信用保護期從四個月以上延長至三年。

“微眾銀行延長租戶信用信息保護期限的目的不是免除。實際上,很難完全解決問題。保護期結束后,我們仍然必須償還,還必須擔心信用信息問題?!?陳藍說。

上述接近微眾銀行的人士表示:“微眾銀行一直在尋求解決方案。銀行無權放棄。任何銀行都有法律依據。如果微眾銀行放棄房租,這是一個先例。對中國商業銀行業務的影響很大?!?/p>

微眾銀行宣布新的解決方案不直接免除。

據微眾相關負責人介紹,根據計劃,租戶只需與微信簽訂協議,將zq轉讓給微信,即可解決租戶與微信之間的問題,以及擔心的租戶的信用問題也是完全的解決,微眾將向蛋殼索賠。目前,微眾已確定可以執行該計劃,但是后續事宜(例如與租戶簽署的特定協議)將需要一些時間才能提前完成。

12月6日,北京市京師律師事務所孟博律師告訴記者,從法律的角度講,這意味著蛋殼租金客戶撤退后,剩余的預付租金可以用來償還,而這本來是必須償還的。由承租人承擔的資本債務將轉移到蛋殼公寓償還。租金用戶可以通過申請信用保護期并與銀行進行溝通,將負面影響化小。蛋殼公寓必須承擔由爆炸給房東和房客帶來的損失。

后續過程很長

在過去的案例中,長期出租公寓的經營者大聲疾呼而逃離了道路,租戶和房東是造成損失的主要原因。從業內人士的角度來看,微眾銀行的這一舉動為雷雨過后的長期出租公寓提供了解決方案的樣本。

長租公寓股青客公寓將杭州的5,000套房屋轉移給了建設銀行長期租賃公寓業務平臺建融家園。具體來說,租戶和房東可以自愿與建榮家園簽訂新的租賃協議。但是,青客仍然負責具體的住房業務,而建融家園則相當于獲得這些住房的租賃權并承擔債務。

12月6日,中原地產首席分析師張大偉對記者表示,過去曾發生爆炸的長期出租公寓運營商發生的涉及爆炸的案件的價值相對較小?;旧?,企業在路上奔跑,房主和房客在“扯皮”中已經消化了它,監管還沒有出臺相關政策,“雷聲”越來越大。 微眾銀行的此解決方案是一個相對不錯的解決方案。

但是,一些內部人士向記者分析說:“微眾銀行終將從蛋殼公寓收回的多少以及將產生多少壞賬,取決于蛋殼公寓重組的結果?!?/p>

12月1日,上海市住房管理局在上海請愿平臺上對請愿書作出回應,稱蛋殼公司總部設在北京,北京市政府牽頭協調危機解決計劃。記者獲悉,北京打算推廣自動和其他長期租賃公寓公司,以接管蛋殼的業務和債務。根據自如在12月4日發布的計劃,自如只希望接管蛋殼的住房和客戶來源,但無意接管債務。

蛋殼公寓重組終結果仍有待觀察。幾位不愿透露姓名的業內人士告訴句子,蛋殼公寓目前是“燙手山芋”。大多數長期出租公寓品牌都不愿承擔債務,而只想接管蛋殼的客戶和財產,重組仍然很困難。

11月25日,國w院副總理、國w院金融穩定發展委員會主任劉鶴在《人民日報》上撰文指出,嚴控高進低出、長收短付、租金貸等市場亂象。

此前,當地一家金融監管機構在接受記者采訪時表示:“如果不及時糾正,長期租賃公寓確實很可能演變成P2P之類的混亂局面?!?/p>

在蘇筱芮看來,這是典型的消費金融結構。蛋殼是現場聚會,微眾是出資者,蛋殼爆雷。作為出資人,微眾銀行也是“踩雷”的受害者。公寓場景模式已“信仰崩潰”。

陳藍沒想到的是,在微眾發布解決方案的第二天,他和他的室友都收到了終止與蛋殼合同的通知。在12月6日,蛋殼未經陳藍的知情并單方面強行終止了租賃合同。根據蛋殼后臺顯示,租戶不負責終止合同,這意味著蛋殼不需要支付違約金,還收回了以前承諾的現金返還金額。陳嵐想向蛋殼投訴,但無法聯系蛋殼和管家。

“我們與蛋殼簽訂的租賃合同表明該合同已到期,這意味著我們失去了住在此房間的權利。如果房東此時要求我們搬出,則沒有任何回旋余地,我們也沒有計劃移動?!标愃{說。


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